El acelerado desarrollo de almacenes clase A y su todavía alto potencial de crecimiento en Lima anticipan un fuerte dinamismo del segmento en los próximos años.
La creciente relevancia de los almacenes clase A, reflejada en los niveles mínimos de vacancia registrados al día de hoy y en el ingreso de nuevos jugadores al mercado, apunta a consolidarse como una tendencia de largo plazo con nuevos desarrollos en zonas inéditas. Al arribo de Simétrica Almacenes acaba de sumarse la apuesta de Bodega San Francisco por el segmento clase A, tras la adquisición del 100% de Aldea Logística Global, concretada en mayo.
En los últimos tres años, más de 205,000 m² de nueva oferta ingresaron al mercado almacenero tipo A, de acuerdo con el último reporte semestral de RE Propiedades. Dicho crecimiento ha sido acompañado por una ocupación récord: la tasa de vacancia cayó a un mínimo histórico de 1.1% en el 1S25. “Las empresas buscan almacenes más altos, de más de 12 m² [como los de clase A], porque les permiten ser hasta un 40% más eficientes”, explica el gerente general de Simétrica Almacenes, Mauricio Castro. La compañía debutará este año con 22,000 m² de almacenes clase A en Lurín y ya alista un segundo proyecto en Villa El Salvador, de 35,000 m².
Detrás del fenómeno también existe una demanda por estándares más altos, como los que ofrecen los almacenes clase A. El avance del e-commerce y del retail moderno han elevado los requerimientos de infraestructura y tecnología logística. “Venimos de una base muy baja, comparada con otros países. Los almacenes A en Perú todavía tienen de 10 a 15 años de crecimiento a este ritmo”, estima José Miguel Sáenz, gerente general de Megacentro, firma que pasó de operar 50,000 m² en 2018 a casi 280,000 m² en la actualidad, con una ocupabilidad superior al 90%.
El cambio en el tipo de almacén, sin embargo, no es la única tendencia a la vista. Aunque el eje sur de Lima sigue concentrando la mayor parte del inventario, la zona oeste —entre el Callao y Ventanilla— comienza a mostrar mayor dinamismo. “Tiene bastante potencial, pues cubre la demanda logística del Puerto del Callao y de Chancay”, explica el gerente general de Monte Azul, Juan Felipe Llona.
Almacenes del Norte ha incorporado en Ventanilla 17,500 m², de los 280,000 m² de almacenes que planea desarrollar al 2029. Monte Azul, por su parte, añadirá 10,000 m² de almacenes clase B en el 2S25. La firma tiene un terreno de 900,000 m² en Ventanilla con capacidad para desarrollar cerca de 200,000 m² de almacenes. “Por los almacenes de Monte Azul hay más terrenos disponibles. Tranquilamente podría instalarse un nuevo competidor”, advierte el consultor senior de investigación y consultoría de RE Propiedades, Frank Oré.
Como contrapartida, el crecimiento sostenido de los almacenes clase A y B, ubicados mayoritariamente en las periferias del casco urbano, le está restando ocupabilidad a los centros de distribución de última milla, que operan más cerca de las zonas urbanas y cuyo precio por m² es más elevado precisamente por su ubicación. Un caso representativo es el de Vallejo Group, cuyo centro en El Agustino registra actualmente una vacancia del 40 %, muy por encima de sus proyecciones. “Pensábamos cerrar el año con vacancia 0 (…). La mayoría de empresas se están yendo a los almacenes A y B, que son más baratos, pero los están utilizando para última milla”, dice José Antonio Vallejo, CEO de Vallejo Group. Esta situación ha llevado al grupo a pausar la construcción de su segundo centro de distribución en Los Olivos.