Por: Lisbeth Buzzi

En el dinámico mundo corporativo, la renegociación de contratos de arrendamiento puede desviar su atención de su negocio principal. No obstante, es un aspecto crucial que representa una importante inversión para su empresa en los próximos años. Es fundamental contar con una estrategia que optimice sus costos y se adapte a las cambiantes necesidades de su negocio. Como consultora inmobiliaria, mi objetivo es proporcionar a las empresas las herramientas y el conocimiento necesarios para obtener los mejores resultados en sus renegociaciones. A continuación, presento estrategias clave respaldadas por los casos de éxito en los que he tenido la oportunidad de participar.

Análisis del Mercado

El primer paso en cualquier renegociación es realizar un análisis exhaustivo del mercado. Esto incluye:

• Estudio de la Demanda y Oferta: Entender la oferta y la demanda actuales en el mercado de oficinas. Según Reporte de RE Propiedades del segundo trimestre 2024, la tasa de disponibilidad de oficinas prime en ejes clave como Sanhattan (San Isidro Financiero) y Nuevo Este concentran el 75% de la disponibilidad actual.
• Benchmarking: Comparar las condiciones de su arrendamiento actual con las ofertas de mercado. Las rentas promedio de oficinas prime en las principales zonas de Lima por ejemplo varían entre $12 a $24 por metro cuadrado al mes, dependiendo de la ubicación, nivel de implementación de la oficina y la calidad y certificaciones del edificio.
• Análisis Económico: Evaluar el impacto económico de las tendencias del mercado en su negocio. Debemos estar atentos a los aumentos o reducciones de las tasas de interés las cuales pueden impactar nuestros costos de financiamiento para propietarios, lo que puede influir en la flexibilidad de la negociación.

Evaluación de Necesidades Internas

Con base en el análisis del mercado, el siguiente paso es realizar una evaluación interna:

• Espacio Necesario: Determinar si el espacio actual satisface las necesidades operativas de la empresa. Las empresas encontraron después de la pandemia que tenían más espacio del necesario debido a la adopción de modelos de trabajo híbrido.
• Flexibilidad del Contrato: Evaluar si los términos actuales permiten flexibilidad. Por ejemplo, las cláusulas de salida temprana o las opciones de renovación pueden ser cruciales. Es importante negociar en alguna forma la inclusión de una cláusula de salida anticipada en su nuevo contrato de arrendamiento.
• Costos Operativos: Analizar todos los costos asociados al arrendamiento, incluidos los servicios públicos, mantenimiento y costos de gestión. Se estima que los costos operativos pueden representar hasta un 20% adicional sobre la renta base anual.

Estrategias de Negociación

Para asegurar una renegociación exitosa, es crucial implementar estrategias efectivas:

• Preparación y Planificación: Estar bien preparado con datos y análisis detallados. Tener un plan claro de objetivos y límites antes de iniciar las negociaciones.
• Negociación Basada en Intereses: Enfocarse en los intereses subyacentes de ambas partes, en lugar de las posiciones. Esto puede incluir la necesidad del arrendador de mantener la ocupación o la necesidad del arrendatario de reducir costos.
• Utilización de Incentivos: Proponer incentivos para el arrendador, como extensiones de contrato a cambio de reducciones de renta o mejoras en las condiciones del espacio arrendado.
• Contratación de un Experto: Involucrar a un consultor inmobiliario con experiencia puede ser clave para obtener los mejores resultados. Un consultor experto aporta conocimiento del mercado, habilidades de negociación y una red de contactos valiosa. Podemos acompañarlo desde el inicio del proceso y con la debida anticipación para lograr excelentes resultados.

Implementación y Seguimiento

Una vez renegociado el contrato, es importante:

• Documentación Clara: Asegurarse de que todos los términos acordados estén claramente documentados y comprendidos por ambas partes.
• Monitoreo Continuo: Establecer un sistema de monitoreo continuo para asegurarse de que los términos del contrato se cumplan y evaluar la posibilidad de futuras renegociaciones.
• Revisión Periódica: Programar revisiones periódicas del contrato y del mercado para estar preparados para cambios futuros.

Conclusión

La renegociación de contratos de arrendamiento de oficinas puede ser un proceso complejo. Sin embargo, con una estrategia bien definida y la asesoría adecuada, las empresas pueden lograr condiciones más favorables que se alineen con sus necesidades y objetivos financieros. Como consultora inmobiliaria, mi misión es ayudar a las empresas a navegar este proceso, proporcionando la experiencia y el conocimiento necesarios para alcanzar resultados óptimos. Si desea maximizar el valor de su contrato de arrendamiento, no dude en contactarme para una consulta personalizada.

Lisbeth Buzzi

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