Expansión. El crecimiento del formato flexible es impulsado por las corporaciones. Las rentas promedian entre US$15,9 y US$17,4 por m² y el modelo se extiende a distritos como San Borja, Surquillo y Ate.
El ‘coworking’ ya no es un refugio para emprendedores o ‘freelancers’. Hoy, las grandes empresas lo incorporan como parte de su estrategia inmobiliaria, impulsando un formato flexible que gana terreno en Lima y Callao. Según RE Propiedades, estos espacios representan el 4,7% del inventario total de oficinas y alcanzarán el 5% en el 2026, con operadores liderando la expansión hacia distritos emergentes como San Borja, Surquillo y Ate.
«El ‘coworking’ ya es parte del mercado formal de oficinas. Las empresas medianas y grandes lo usan como una alternativa flexible frente a la oficina tradicional», explica Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades. Según el estudio, el crecimiento se apoya en contratos de mayor duración, tarifas al alza de 8% a 11%, y una expansión hacia distritos como Ate y San Borja, donde la demanda busca menor congestión y mejor conectividad.
Vidal precisa que el 96% de los ‘coworkings’ ofrece oficinas privadas, una señal de que el formato se está adaptando a las exigencias del cliente corporativo. Además, que los edificios de categoría B y B+ concentran ya el 45% del inventario (hace un año eran 41%), mientras que los de categoría prime (A+ y A) el 48%.
La ocupación promedio del mercado se mantiene alta y estable y las rentas promedio oscilan entre US$15,9 y US$17,4 por m², con San Isidro y Miraflores a la cabeza, mientras Surco y Magdalena muestran valores intermedios y Ate o San Borja destacan como zonas con precios más accesibles.
CÓMO SE MUEVEN LOS OPERADORES
Comunal destaca como el jugador local más grande del mercado. Ernesto de Olazábal, CEO y cofundador, detalla que la empresa gestiona actualmente 17 sedes en Lima que suman 35.000 m², con presencia en Miraflores, San Isidro, Surco, Magdalena, Barranco y San Borja. «Estamos abriendo un edificio al lado de La Rambla de San Borja y próximamente en Chacarilla», señala.
De Olazábal explica que Comunal opera bajo un modelo de sociedad con propietarios de edificios, en el que comparte los ingresos generados por la operación de los espacios. Según el ejecutivo, las grandes corporaciones ya son el núcleo del negocio, con clientes como Phillip Morris, Rappi, Uber y diversas aerolíneas.
Además, Comunal ha triplicado la superficie de sus sedes de Leuro (3.000 m²) y Santa Cruz (4.500 m²) en Miraflores durante los últimos dos años, e incorpora mejoras tecnológicas y ambientales en sus locales.
Otro operador que consolida su presencia es Swiss Capital, grupo que gestiona tres marcas de ‘coworking’ en el país, cada una enfocada en públicos distintos. Desde su modelo multiformato, atiende a emprendedores y corporativos.
Garage Cowork, con 1.200 m² y 180 posiciones, se orienta al segmento emprendedor y busca democratizar el acceso a espacios compartidos. Seedspace Perú, con casi 7.000 m² distribuidos en Miraflores, Surco y San Isidro, atiende a empresas en crecimiento. En el segmento corporativo, Swiss Office Business Club —el formato más reciente del grupo— cuenta con tres sedes: Patio Panorama (Surco), San Isidro y Torre Parque Márquez (Miraflores), cada una con 1.500 m².
«Las compañías buscan flexibilidad, pero también estabilidad«, explica Javier Merino, gerente general de las unidades de coworking de Swiss Capital. En total, la red suma más de 12.000 m² y 1.860 posiciones, con una ocupación promedio de 85%, que llega al 98% en San Isidro. Además, tienen el objetivo de expandirse a Ciudad de México en el 2026.
Por su parte, IWG gestiona en Perú sus marcas Regus, Spaces y HQ, y suma 13 centros que en conjunto superan los 22.000 m². Su gerente de Expansión, Juan Carlos Farías, detalla que mantienen una ocupación promedio de 90%, con sedes en Surquillo, Puruchuco, Chacarilla, San Isidro, Miraflores y Barranco.
Nuestra meta es llegar a 20 sedes en 2026, impulsando el modelo de franquicia«, señala. Farías adelanta que IWG ya se encuentra buscando inmuebles en Lima para aterrizar dos de sus marcas globales de ‘coworking’ premium: Signature y No18. La primera estará enfocada en oficinas corporativas de alto nivel, mientras que No18 ofrecerá una propuesta más exclusiva para edificios de patrimonio histórico, con diseño cuidado, menor densidad de escritorios por metro cuadrado y una experiencia más personalizada.
Farías precisa que el ticket promedio subió de US$200/US$250 a US$ 250/US$300, reflejando la recuperación del mercado tras la pandemia, el incremento de la ocupación y la mayor demanda de espacios corporativos por parte de empresas medianas y grandes.
IWG mantiene presencia en San Isidro, Surco, Barranco y Miraflores, y planea llegar a Trujillo, Piura y Arequipa mediante socios locales.