Según información del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), la producción nacional en el periodo enero-julio de 2024 evidenció un aumento de 2.78% en relación a similar periodo del 2023. Así, este mayor dinamismo manufacturero está estrechamente ligado a un continúo aumento de áreas industriales que permitan garantizar y salvaguardar los procesos productivos. Bajo ese contexto, RE Propiedades en su Reporte de Terrenos y Locales Industriales de Lima y Callao, reveló la tendencia en precios del mercado y las zonas más costosas para adquirir o rentar estos espacios.

De acuerdo al informe de la consultora, al finalizar el primer semestre del 2024, existen zonas cuyos precios de venta en terrenos y locales industriales, principalmente, evidencian un crecimiento en torno al cierre del 2023. Esta es la situación de la Zona Norte 1 (formado por los distritos de Los Olivos e Independencia), donde los corredores Independencia y Naranjal muestran precios de venta promedio para locales industriales de US$ 1,193 por metro cuadrado (m2), equivalente a un aumento de 2.1% respecto al promedio del semestre anterior (US$ 1,168 por m2).

En el caso de terrenos industriales, el aumento al cierre del primer semestre fue de 11%, lo que corresponde a US$ 992 por m2. Así, en específico, locales industriales situados en el corredor Independencia evidenciaron precios promedio de venta de US$ 1,313 por m2, mientras que los terrenos se comercializan a US$ 894 por m2.

“La mayor expectativa de los propietarios sobre los precios de estos inmuebles se asocia a los diferentes usos que se puede dar a los predios, sea por un cambio de zonificación o por el crecimiento de oferta variada. Ahora puede observarse un mayor desarrollo de proyectos, tales como comercio, educación, salud, entre otros, los cuales conviven con empresas industriales”, señaló el director del Área de Consultoría de RE Propiedades, Sandro Vidal.

El ejecutivo resaltó que en Independencia; por ejemplo, algunas plantas industriales se convirtieron en centros comerciales como Plaza Norte o Megaplaza, mientras que espacios que operaron como almacenes o depósitos fueron transformados en unidades habitacionales. “La densidad poblacional que existe en esta zona permite una demanda continua de residencia, lo que a su vez termina requiriendo de un mayor número de servicios. Incluso, en el corredor Naranjal también se pueden apreciar proyectos de educación superior y comerciales”, expresó el especialista.

A diferencia de inmuebles industriales ofertados para venta, en la Zona Norte 1 estos espacios orientados para renta son más limitados. “En el corredor Naranjal se observa una renta promedio equivalente a US$ 9.4 por m2 al mes, mientras que el corredor Independencia no registra oferta de estos inmuebles en alquiler”, añadió.

Otro de los mercados que también evidencia un aumento en sus precios, debido a su versatilidad de usos es el de la Zona Centro (Cercado de Lima), cuyo 91% de oferta en inmuebles industriales alude a locales. El precio promedio de venta de estos espacios es de US$ 1,180 por m2 (aumento de 12.6% respecto al final del 2023). Por su lado, el precio promedio de los terrenos industriales cerró la primera mitad del año en US$ 751 por m2, equivalente a un incremento de 10.7% en relación al semestre anterior.

“El cambio paulatino de la zonificación de industria liviana a otras con mayor compatibilidad de uso y con mayores parámetros constructivos, principalmente, en las avenidas Argentina y Colonial eleva las altas expectativas de precios de venta de inmuebles industriales”, explicó Vidal.

Ate y SJL con oferta en locales industriales

Frank Oré, consultor senior del Área de Consultoría & Investigación de RE Propiedades, manifestó que el reporte también evalúo el comportamiento de precios de los inmuebles industriales de la Zona Este 1 (Ate, San Luis, Santa Anita) y Zona Este 2 (San Juan de Lurigancho y Lurigancho). Para el caso de la Zona 1, específicamente, en el corredor Santa Rosa, la oferta está formada únicamente por locales industriales con un precio promedio de venta de US$ 1,477 por m2, mientras que el alquiler de locales es de US$ 6.4 por m2 al mes.

En lo que corresponde al corredor Nicolás Ayllón, el precio promedio de venta de los locales industriales culminó el primer semestre en US$ 1,402 por m2 (incremento de 6.3%). En contraparte, los terrenos industriales mantuvieron el monto de venta promedio respecto al periodo anterior, en US$ 1,150 por m2 .

“Los mejores precios en perspectiva de esta zona están ligados, principalmente, a la proximidad a las vías Nicolás Ayllón y la Vía de Evitamiento, donde se observa un cambio progresivo respecto a la zonificación; es decir, el uso industrial está cediendo espacio a otros usos (comercial)”, enfatizó.

En este corredor (Nicolás Ayllón), el precio renta promedio también expuso un incremento en el periodo mencionado, siendo esta alza de 6.4% para el caso de los locales industriales (US$ 6.9 por m2 al mes); mientras que para terrenos, el precio se incrementó en 4.2% (US$ 5.1 por m2 al mes).

Del mismo modo, Oré destacó la importante oferta de locales industriales (70%) por encima de los terrenos industriales (30%) en la Zona Este 2 (San Juan de Lurigancho, Lurigancho), formada por los corredores Zárate, Cajamarquilla, Campoy y Huachipa.

Así, en el corredor Zárate, la oferta de locales industriales en venta muestran precios de lista promedio de US$ 982 por m2, mientras que los terrenos industriales en venta se ofrecen a un precio promedio de US$ 932 por m2. En el corredor Cajamarquilla, los locales industriales en venta tienen un promedio de US$ 249 por m2, siendo la cifra similar para los terrenos industriales en venta.

Para el caso del corredor Campoy, solo se registró oferta de locales industriales con precio promedio de US$ 1,124 por m2 . Mientras, en el corredor Huachipa, el promedio de los locales industriales en oferta es de US$ 619 por m2, mientras en terrenos industriales el precio de venta alcanza en promedio los US$ 418 por m2.

“La oferta de inmuebles industriales en el corredor Campoy ha estado disminuyendo en los últimos años, esto con el crecimiento de proyectos residenciales que se vienen desarrollando en la zona”, sostuvo Oré.

Callao, el boom en áreas industriales

El informe de RE Propiedades reveló que al cierre del primer semestre 2024, la zona Oeste (Callao, Carmen de la Legua, Ventanilla) poseen la mayor cantidad de inmuebles industriales en oferta; ello, dentro de los corredores Ventanilla, Gambetta, Faucett y Argentina.

En el desglose, los precios promedio de venta en terrenos industriales es de US$ 242; US$ 378 (aumento de 13.5% respecto al semestre anterior); US$ 1,102; y US$ 791 por m2; respectivamente, en los corredores Ventanilla, Gambetta, Faucett y Argentina. Asimismo, en locales industriales, en el corredor Gambetta se registró un ajuste en el precio promedio de venta, cerrando en US$ 650 por m2, mientras en el corredor Argentina en promedio el monto fue de US$ 945 por m2.

“En el corredor Argentina se identificó la mayor cantidad de inmuebles industriales en oferta; en tanto, en el corredor Ventanilla no se registró oferta de locales industriales”, señaló Oré.

En cuanto a la oferta en renta, en el corredor Ventanilla el precio para terrenos se mantuvo estable, con un promedio de US$ 2.5 por m2 al mes, mientras que la oferta de locales industriales alcanza los US$ 3.4 por m2 al mes. Para el corredor Faucett, el precio de alquiler promedio de locales industriales se incrementó respecto al semestre anterior, alcanzando los USD 7.1 por m2 al mes.

“En el corredor Argentina, la oferta en alquiler de locales llega a los US$ 5.5 por m2 al mes; mientras que en terrenos industriales, el precio promedio de renta es de US$ 4.5 por m2 al mes. Por su parte, en el corredor Gambetta, el precio promedio de renta registró un incremento de terrenos de 9.8%, mientras que en locales el aumento fu de 6.1% respecto al semestre anterior”, añadió.

Oferta al sur de Lima

Vidal manifestó que en la Zona Sur 1 (Chorrillos, Villa El Salvador y Lurín), el 55% de la oferta identificada se compone de terrenos, mientras que el 45% se trata de locales industriales. Respecto a los precios de venta de locales industriales, el corredor Chorrillos presenta las tarifas promedio más altas de la zona (US$ 842 por m2); en tanto, en el corredor Lurín, el precio promedio alcanza los US$ 545 por m2.

En terrenos industriales para venta, el precio de lista promedio en el corredor Villa El Salvador llega a US$ 354 por m2 y en Lurín el promedio es de US$ 187 por m2 (se redujo 9.9%).

“La oferta de terrenos en venta en Chorrillos es limitada. Respecto a los precios de alquiler de terrenos en la zona Sur 1, el rango se encuentra entre US$ 1 y US$ 5 por m2 al mes”, explicó Vidal.

En lo que corresponde a la Zona Sur 2 (Chilca), el ejecutivo indicó que en esta área se identificaron los precios de venta más bajos. Al respecto, indicó que el precio de lista promedio de venta para locales industriales se encuentra en US$ 127 por m2; en tanto, la oferta de terrenos en venta alcanza los US$ 70 por m2 en promedio. “En ambos casos se identificó una recuperación en los precios de 28.7% y 33.1%, respectivamente”, destacó.

En torno a la renta de terrenos industriales se encuentran tarifas entre US$ 0.5 y US$ 2.5 por m2 por mes. Además, se registró una oferta limitada de locales industriales en alquiler, los cuales cuentan con precios promedio de US$ 3.5 por m2 al mes.