Estas últimas décadas hemos visto la transformación de zonas industriales de la capital a zonas comerciales y residenciales. Te explicamos más de estos cambios en la siguiente nota.

La transformación de zonas urbanas y avenidas en Lima, que en el pasado estaban destinadas principalmente a actividades industriales, hacia áreas residenciales, es un fenómeno multifacético que ha redefinido la estructura y el carácter de la ciudad.

Este proceso de metamorfosis urbana ha respondido a una combinación de factores que incluyen la creciente demanda de vivienda, la evolución económica y las estrategias de desarrollo urbano. En varios de sus distritos, Lima ha sido testigo de una transición significativa que ha marcado el rumbo de su desarrollo urbano.

Este crecimiento, por cierto, ha tenido sus particularidades, propias de la realidad de nuestro país. No olvidemos que el crecimiento y la falta de planificación urbana de la ciudad ha generado que las zonas residenciales y comerciales crezcan de manera desordenada, entremezclándose con zonas eminentemente industriales.

Ante esta situación, la autoridad se ha visto forzada a cambiar las áreas con zonificación industrial a zonas comerciales o residenciales para proteger la calidad de vida de los pobladores.

Este cambio de uso del suelo permitió, de ese modo, que en locales o terrenos industriales se puedan desarrollar proyectos residenciales y/o comerciales que le dan una importante plusvalía a la propiedad.

Además, para las empresas viene siendo rentable buscar espacios más baratos en parques industriales que tienen todas las facilidades para una operación industrial, vendiendo a un mejor precio el local que ocupaban en las partes de la ciudad cuya zonificación ha sido modificada.

Este traslado ha mejorado sustancialmente la calidad de vida de los residentes de esas zonas, entre otras razones, porque los niveles de contaminación ambiental, vehicular, y auditiva propias de la actividad industrial han tendido a disminuir.

Como sabemos, los cambios en la infraestructura urbana son mayormente responsabilidad del Gobierno Central y de los Gobiernos Locales (municipalidades), y estos están centrados principalmente en los proyectos de mejoramiento vial.

Aun así, a lo largo de estos años se pudo sacar adelante todos los requerimientos legales y burocráticos para los cambios de zonificación que hicieron posible esta transformación.

Por ejemplo, en cuanto a los servicios públicos, para obtener la licencia de edificación de los proyectos inmobiliarios ha sido necesario presentar la factibilidad de acceso a los servicios de agua por Sedapal, así como los de energía por parte de Luz del Sur o Enel, dependiendo de la ubicación.

Desafíos y perspectivas

Los principales desafíos urbanísticos y regulatorios que surgen al convertir avenidas industriales en zonas residenciales en Lima pasan por asegurar que existan áreas verdes y zonas de recreación suficientes para que sean ambientes adecuados para uso residencial y no estén demasiado densificados.

Allí hay un trabajo pendiente de los respectivos municipios, tanto el de Lima Metropolitana como los distritales, para habilitar espacios en dichas zonas que puedan funcionar como parques, mejor aún si cuentan con las facilidades para facilitar la recreación de los niños y el acceso a adultos mayores y personas con discapacidad.

En cuanto a las perspectivas a futuro en este proceso de transformación, podemos mencionar que las empresas se irán trasladando tanto al sur de la ciudad como hacia el nuevo polo de desarrollo en el que se convertirá el extremo de Lima Norte con el parque industrial de Ancón, por ejemplo.

De este modo, dejarán las áreas industriales dentro del casco urbano de Lima para desarrollos comerciales y de vivienda, donde el reto será proponer una adecuada planificación urbana para que se conviertan en urbanizaciones sustentables.

Otro factor importante a mencionar aquí es el desarrollo de proyectos de transporte masivo, como las Líneas 2, 3 y 4 del Metro de Lima, que cambiarán el flujo de tránsito facilitando el transporte en la ciudad, incluyendo a todas las zonas mencionadas.

Lima Industrial

Desde fines del siglo pasado, diversas zonas de Lima que antes albergaban a grandes fábricas, talleres y almacenes, ahora combinan esa presencia con edificios de departamentos y locales comerciales, y vemos que cada día se levantan nuevas edificaciones de estas características.

En el caso de Lima Industrial, la evolución de esta área ha sido notable. Antiguas instalaciones fabriles y almacenes han sido reemplazados por desarrollos residenciales y espacios comerciales. Esta transformación ha generado una revitalización significativa, atrayendo a nuevos residentes y contribuyendo a la revalorización de la zona.

Una de las razones de esta transformación exitosa es que Lima Industrial cuenta con todos los servicios cuyas redes ya están instaladas allí desde que empezaron a instalarse las primeras fábricas. No solo hablamos de agua y luz, sino también de gas natural; para este último ya están instaladas las redes de distribución en todo el sector.

Ejemplos de la transformación en esta zona hay muchos. A lo largo de la avenida Colonial, por ejemplo, desde unas cuadras después de la Plaza San Martín hasta el cruce con la avenida Universitaria (cerca al límite con el Callao) hay gran número de proyectos inmobiliarios.

Se trata de edificios de departamentos de hasta 20 pisos, muchos de los cuales son de uso mixto, con negocios como tiendas de conveniencia en sus primeros pisos. Algunas son complejos habitacionales que ocupan hasta varias manzanas.

Atraídas por esa congregación de potenciales clientes, marcas como Maestro, Tottus o, recientemente, Makro, ya cuentan con locales en la zona y en sus alrededores. Además de gimnasios, cadenas de restaurantes y varios rubros más.

Lima Norte

En Lima Norte, que comprende distritos como San Martín de Porres (SMP) e Independencia, se ha observado un fenómeno similar. Zonas donde anteriormente se ubicaban industrias ahora son testigos de la construcción de conjuntos habitacionales y centros comerciales.

Y este cambio, por supuesto, ha influido en la dinámica y la oferta de servicios en la región, mejorando la calidad de vida de sus habitantes.

Justamente en Independencia se erige, como ejemplo inmejorable de esta transición, el edificio multifamiliar de la firma Albamar, nada menos que la construcción más alta de Lima Norte. Se trata de esa gran edificación que podemos ver junto al Megaplaza y a la avenida Túpac Amaru, sobre la ruta del Metropolitano.

Y justamente este edificio se erige donde antes había locales donde funcionaban locales de índole industrial. Es una zona que, desde la apertura del Centro Comercial Megaplaza, el año 2002, ha visto cambiar drásticamente su fisonomía, gracias precisamente al cambio de zonificación.

Cerca de allí, en la intersección de la avenida Tomás Valle y la Panamericana Norte, se ubica Plaza Norte, el otro gran centro comercial de Lima Norte. El establecimiento, en el distrito de San Martín de Porres, también se levanta en una zona donde antes había fábricas y almacenes.

Al igual que Megaplaza, Plaza Norte también ha atraído un gran movimiento comercial y una enorme revalorización de los terrenos en las zonas aledañas. Incluso, en la esquina opuesta, ya ha abierto otro centro comercial, Plaza Center, en el lugar donde años antes se ubicaba la fábrica de ladrillos Rex.

Casos similares los podemos ver también en zonas de Lima Sur y Lima Este, donde al igual que en Lima Industrial y Lima Norte, cada vez se pueden ver levantarse nuevos proyectos de viviendas donde antes había locales de uso industrial. Ello, como vemos, revaloriza los activos inmobiliarios de la zona y lleva una mejor calidad de vida a sus residentes.