En el actual entorno empresarial global, donde la eficiencia, sostenibilidad y resiliencia se han vuelto principios rectores, las decisiones sobre activos inmobiliarios ya no se limitan a valorizaciones tradicionales. En cambio, un número creciente de compañías líderes —de sectores como salud, logística, educación y manufactura— están recurriendo a una herramienta hasta ahora más común en entornos técnicos: el estudio del Highest and Best Use (HBU) o Mayor y Mejor Uso.

Más que una moda, el HBU se ha convertido en una disciplina estratégica, permitiendo a las empresas responder con rigor técnico una pregunta clave:

¿Qué debería ser esta propiedad para maximizar su valor futuro dentro de mi modelo de negocio?

¿Qué es exactamente el HBU?

Originado en el entorno del urbanismo y la planificación territorial, el análisis de Highest and Best Use es una metodología que determina el uso más rentable, viable y alineado al contexto de un inmueble, considerando variables legales, físicas, normativas, de mercado y estratégicas.

Pero en los últimos 10 años, su adopción se ha extendido hacia la alta dirección corporativa, donde se ha entendido que el uso del suelo no es una decisión táctica, sino una declaración de estrategia empresarial.

Aplicaciones globales: decisiones con visión de largo plazo

Cleveland Clinic: expansión alineada con la experiencia del paciente

Frente a la necesidad de ampliar su campus sin comprometer su eficiencia, Cleveland Clinic utilizó un enfoque tipo HBU para analizar sus lotes disponibles. En lugar de construir nuevas torres médicas, el estudio concluyó que la integración de un hotel para familiares, comercio de salud complementaria y servicios de descanso para médicos mejoraba no solo la rentabilidad del terreno, sino también la experiencia global del paciente.

Fuente: Urban Land Institute Case Studies

📦 Amazon: redes de última milla planificadas desde el análisis de uso del suelo

La estrategia de microcentros de distribución urbanos de Amazon está respaldada por evaluaciones HBU que permiten determinar dónde reconvertir activos de bajo uso en centros logísticos de alta rotación. En ciudades como Chicago y París, propiedades industriales heredadas o subutilizadas fueron reevaluadas para servir a la demanda del e-commerce, sin necesidad de nuevos desarrollos extensivos.

Fuente: McKinsey & Co. – “Logistics Disruption 2030”

Universidad de Columbia: campus que rinden más que solo conocimiento

En Nueva York, la Universidad de Columbia realizó un análisis HBU sobre una serie de lotes adyacentes a su campus de Morningside Heights. El resultado fue la creación del Columbia Manhattanville Campus, un entorno mixto que incluye arte, investigación, vivienda y retail. Esto no solo elevó el valor patrimonial, sino que integró a la comunidad y generó nuevas fuentes de financiamiento para la universidad.

Fuente: The Real Deal, 2022

Siemens AG: reutilización de instalaciones industriales como hubs de innovación

En Alemania, Siemens aplicó la lógica del HBU para transformar antiguos complejos industriales en “campus tecnológicos” dedicados a incubación y colaboración con startups. En lugar de vender o arrendar al uso convencional, la empresa decidió retener el activo, maximizar su impacto innovador y convertirlo en parte de su ecosistema de valor.

Fuente: Siemens Sustainability Report 2023

HBU: de la gestión patrimonial a la estrategia competitiva

Lo interesante del enfoque HBU no es solo su sofisticación técnica, sino su impacto más allá del valor inmobiliario. En todos los casos citados, el estudio permitió:

• Tomar decisiones con base en escenarios técnicos y financieros claros
• Alinear el uso del activo con la visión corporativa
• Explorar sinergias con comunidades, partners o usuarios
• Multiplicar el retorno sin necesidad de vender o construir de cero

¿Por qué más empresas están adoptando el HBU?

• Porque les ayuda a pasar de lo estático a lo estratégico
• Porque integra datos, contexto urbano y análisis financiero en una sola matriz de decisión
• Porque, en entornos con presión regulatoria y escasez de suelo, cada metro cuadrado tiene que cumplir un propósito

Conclusión

Hoy, las organizaciones que dominan el arte de proyectar el potencial de sus activos físicos están construyendo ventaja competitiva silenciosa. En un mundo donde las decisiones inmobiliarias impactan ESG, rentabilidad y reputación, saber cuál es el “mayor y mejor uso” ya no es una pregunta de técnicos. Es una pregunta de CEOs.

En RE Propiedades hemos desarrollado una práctica especializada en consultoría estratégica de HBU, adaptada a las necesidades de empresas, fondos y organizaciones que buscan maximizar el valor de sus activos de forma inteligente, sostenible y alineada con su visión de negocio.

Con más de 25 años de experiencia en el mercado inmobiliario corporativo, un equipo multidisciplinario de expertos en arquitectura, finanzas y planificación urbana, y una base de datos histórica de alta calidad, estamos listos para acompañarlo en el análisis de escenarios, la identificación de oportunidades ocultas y la definición de estrategias patrimoniales de largo plazo.

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Porque en un entorno dinámico, la mejor inversión es la información correcta… antes que la oportunidad pase de largo.