El mercado de oficinas subprime en Lima —que agrupa edificios de categorías B+ y B— consolida su recuperación tras la pandemia. Al cierre del 2025, la vacancia de este segmento se ubica en 9% del inventario total, mientras que la renta promedio alcanza los US$ 14,8 por m² al mes, según el reporte del cuarto trimestre del 2025 elaborado por RE Propiedades.

La recuperación también se refleja en la actividad del mercado. En el 2025, la colocación acumulada de oficinas subprime alcanza los 149.204 m², lo que representa un crecimiento de 60% frente al 2024. Solo en el cuarto trimestre, la absorción neta (balance entre los espacios que se ocupan y los que se desocupan) suma 33.120 m² y la absorción bruta (total de nuevas colocaciones de oficinas en el periodo) supera los 55.000 m².

Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, explica que este desempeño responde tanto al retorno a la presencialidad como a una demanda más dinámica por oficinas de menor tamaño, donde participan pymes, profesionales independientes y operadores de coworking.

INVERSIÓN

El dinamismo del mercado también empieza a atraer a inversionistas institucionales. Durante el 2025 se registran más de cinco operaciones de compra de edificios completos, principalmente en este segmento.

Uno de los actores más activos ha sido Fibra Prime. Jorge Ramos, director de Mercados de Capitales y Relación con Inversionistas del fondo, señala que estos activos ofrecen retornos más altos frente a oficinas de mayor categoría.

“Los activos prime suelen transarse con tasas de capitalización cercanas a 7% u 8%, mientras que los activos subprime pueden ofrecer retornos de entre 9% y 12%”, explica.

DEMANDA

En paralelo, los desarrolladores observan cambios en el perfil de la demanda. Humberto Martínez, CEO de la Inmobiliaria y Constructora Marcan, señala que el mercado ha migrado hacia espacios más compactos.

“La demanda ha evolucionado de grandes superficies corporativas hacia espacios de entre 20 m² y 60 m², impulsada por el modelo de trabajo híbrido”, comenta.

Actualmente, el empresa mantiene en comercialización cerca de 20.000 m² de oficinas en distintos proyectos.

En la misma línea, William Ticona, gerente general de TyC Inmobiliaria, indica que las oficinas boutique concentran buena parte de la demanda en proyectos recientes. “Las oficinas tienen en promedio 41 m² y las más demandadas son las tipo boutique, con un ticket de venta promedio cercano a S/ 375.000”, explica.

Añade que la demanda se divide entre inversionistas que compran para arrendar y usuarios finales que buscan instalar sus oficinas.