En los últimos años, el mercado de condominios de almacenes en Lima y Callao ha ganado protagonismo en titulares y presentaciones. Se habla de nuevos proyectos, ampliaciones, ejes en expansión y del impacto de la logística en la competitividad de las empresas.

Sin embargo, detrás del ruido hay algo más interesante: un mercado que crece, pero lo hace con orden, y que ofrece a las empresas una oportunidad poco frecuente para planificar su estrategia logística con horizonte de 3 a 5 años, en lugar de reaccionar solo a urgencias de corto plazo.

El Reporte de Condominios de Almacenes 2S 2025 de RE Propiedades retrata precisamente ese punto de equilibrio: más metros en camino, vacancias aún controladas y estructuras de precio que se mueven de manera gradual, no abrupta. Desde una mirada consultiva, el mensaje no es “se acaba el tiempo”, sino: “este es un buen momento para tomar decisiones con calma, pero no sin análisis”.

1. El punto de partida: un mercado que crece, pero no se desborda

Al cierre del 2025, el inventario de condominios Tipo A supera los 690 mil m², con un crecimiento anual relevante producto del ingreso de nuevas naves y ampliaciones de parques logísticos. Buena parte de esta oferta se concentra en el eje Sur (Lurín y alrededores), seguido por el eje Este (Huachipa) y, en menor medida, por el eje Oeste (Callao–Ventanilla).

En paralelo, el segmento Tipo B ya supera 1,2 millones de m², prácticamente el doble de la superficie tipo A, con una marcada concentración en la zona Sur. Es un inventario más heterogéneo en antigüedad y estándar, pero también más diverso en rangos de precio, tamaños y condiciones contractuales.

Lo relevante es que, pese a este crecimiento, las vacancias se mantienen en niveles manejables:

• En Tipo A, la vacancia ronda el 4–5 %, es decir, un conjunto relativamente acotado de espacios disponibles en parques modernos, en un contexto de demanda sostenida.
• En Tipo B, la vacancia se sitúa en torno al 15 %, lo que refleja un mercado más amplio, con oferta dispar en calidad, pero también con oportunidades para operaciones que no necesitan necesariamente el estándar A.

Las rentas promedio muestran una tendencia al alza, pero de forma gradual:

• En Tipo A, la renta media se ubica en torno a US$ 7,3–7,4/m², con ligeras diferencias según eje.
• En Tipo B, se sitúa alrededor de US$ 5,7/m², con un rango más amplio según ubicación y condiciones.

No hay señales de saltos bruscos ni de desplomes, sino de un mercado que acompaña el crecimiento de la demanda y la profesionalización de la oferta.

2. Lo que viene en 2026: más metros… y más opciones, no necesariamente más ruido

Mirando hacia adelante, el reporte de RE Propiedades proyecta para el 2026 el ingreso de más de 120 mil m² adicionales, principalmente en condominios Tipo A y, en su mayoría, como ampliaciones de proyectos ya existentes.

Este matiz es importante:

• No se trata de una ola de proyectos aislados, dispersos, sin ancla de demanda.
• Se trata, en buena medida, de parques que ya demostraron tracción, que tienen contratos vigentes con operadores logísticos, retailers e industria, y que ahora incorporan nuevas etapas.

En la práctica, esto significa que las empresas usuarias se encontrarán con:

• Más alternativas dentro de parques consolidados, con un estándar conocido de servicios (seguridad, patios de maniobra, administración, etc.).
• Mayor capacidad de comparar entre ejes y proyectos, no solo en función del precio del m², sino del costo logístico total: tiempos, accesos, conectividad con clientes y proveedores.

Lejos de anunciar un escenario de sobreoferta inminente, los datos sugieren otra cosa: un mercado donde la oferta aumenta, pero sin romper la lógica de disciplina y absorción que se viene observando en los últimos años.

3. Por qué este contexto invita a pensar en 3–5 años

Cuando la oferta es escasa y la vacancia mínima, las decisiones logísticas se vuelven reactivas: se toma “lo que hay” y se negocia en función de la premura.

Cuando la oferta es excesiva y la vacancia muy alta, abundan las oportunidades de corto plazo, pero también el riesgo de elegir ubicaciones o proyectos que no se sostienen en el tiempo.

El equilibrio actual —vacancias controladas, más metros en camino, rentas al alza pero no desbordadas— genera una ventana poco frecuente: hay margen para elegir, pero también información suficiente para proyectar.

En resumen:

• Hay espacio para comparar con calma entre parques, ejes y tipologías (A vs B).
• Hay información consistente sobre niveles de ocupación, rangos de rentas y costos de mantenimiento.
• Y hay visibilidad sobre la oferta que llegará en los próximos 12–24 meses, especialmente en proyectos que ya operan hoy.

Este contexto favorece a las empresas que quieren reordenar su portafolio logístico con una mirada de 3–5 años, en lugar de sumar contratos aislados en función de urgencias puntuales.

4. Cómo aprovechar la nueva oferta para repensar la red logística

Desde una perspectiva consultiva, el principal aporte del reporte no es solo describir lo que ocurrió en 2025, sino habilitar un proceso de reflexión estructurado. Algunas preguntas clave:

a) ¿La red actual responde al negocio… o a la historia?

Muchos portafolios logísticos son el resultado de decisiones acumuladas, no siempre alineadas al modelo de negocio actual. La nueva oferta 2026 abre la posibilidad de preguntarse:

• ¿Sigo en el eje logístico que mejor sirve a mis clientes actuales?
• ¿Tengo la combinación correcta de almacenes A, B y soluciones complementarias (terrenos, patios, terceros)?
• ¿Estoy sobredimensionado en metraje… o corto en flexibilidad?

b) ¿Qué horizonte de contrato necesito?

Con mayor oferta en parques consolidados, se puede negociar con horizontes más claros:

• Contratos de largo plazo en ubicaciones estratégicas cuando mi negocio es estable y previsible.
• Contratos más flexibles o escalonados cuando estoy en etapas de expansión, prueba de canales o transformación del modelo de distribución.

El dato relevante no es solo la renta por m², sino la coherencia entre el plazo del contrato y la estrategia comercial.

c) ¿Estoy midiendo el costo logístico total o solo el alquiler?

La diferencia de renta entre un parque y otro puede parecer significativa, pero una mirada más completa incluye:

• Distancias promedio a clientes.
• Costos de transporte y tiempos de tránsito.
• Impacto del entorno (tráfico, accesos, restricciones de peso/altura).
• Capacidad del parque para absorber crecimientos futuros sin obligar a cambiar nuevamente de ubicación.

En un contexto de más metros y más opciones, el análisis comparativo deja de ser un lujo y se vuelve una herramienta de gestión.

La nueva oferta 2026 no es una amenaza; es una invitación a ordenar la conversación. Y en ese proceso, contar con información neutral y una mirada consultiva marca la diferencia entre “alquilar un local” y diseñar una red logística competitiva para los próximos años.