- Contexto general: el origen del desequilibrio
El comportamiento actual del mercado prime de oficinas en Lima no puede leerse sin entender la secuencia histórica que lo precede. Entre 2010 y 2018 se desarrolló un ciclo intensivo de construcción de edificios corporativos, impulsado por expectativas de crecimiento económico sostenido y una alta disponibilidad de financiamiento. Este auge de nuevos proyectos elevó de manera significativa el inventario disponible.
Posteriormente, la llegada del COVID-19 generó un shock sobre la demanda y postergo la recuperación y congelo desarrollos de nuevos edificios: empresas suspendieron planes de expansión, renegociaron contratos y adoptaron esquemas híbridos, lo que profundizó el desfase entre oferta y ocupación, llevando a niveles de vacancia históricos.
El resultado fue un mercado con exceso de stock, precios tensionados a la baja y una absorción insuficiente para el volumen construido.
- Evolución histórica de la vacancia: del exceso al reequilibrio
La vacancia ha sido el indicador más visible del desequilibrio del mercado.
- Entre 2018 y 2021, la vacancia se mantuvo en niveles elevados, moviéndose aproximadamente entre 18% y 23%, reflejo directo de una oferta que crecía más rápido que la absorción efectiva.
- A partir de 2022 y con mayor fuerza desde 2023, se inicia un proceso de reducción progresiva, ubicándose en torno al 16% en 2024.
Las proyecciones actuales sugieren que para 2026 la vacancia podría situarse en un rango aproximado de 2% a 5%, ingresando en niveles técnicamente considerados como mercado ajustado. No obstante, los valores proyectados para 2027 y 2028, que se acercan a mínimos históricos, deben interpretarse con cautela, ya que dependen de la continuidad de una absorción estable y de que no se active un nuevo ciclo acelerado de construcción.
Lectura técnica: La reducción de vacancia responde más a la contención de nueva oferta que a una expansión agresiva de la demanda.
- Evolución histórica de la absorción: estabilidad más que crecimiento explosivo
La absorción bruta ha mostrado un comportamiento más estable que la vacancia:
- En años de sobreoferta (2018–2020), la absorción se mantuvo activa pero insuficiente para equilibrar el volumen de metros construidos.
- En el periodo post-pandemia, la absorción mostró recuperación gradual, impulsada por reubicaciones, consolidaciones y nuevas ocupaciones selectivas.
Este comportamiento evidencia que el mercado no atravesó una parálisis total, sino una desaceleración condicionada por el entorno económico y sanitario.
Hacia 2026, se proyecta una absorción sostenida, dentro de rangos coherentes con la demanda histórica del segmento prime, sin señales de un salto abrupto que justifique interpretaciones eufóricas. Los estimados para 2027 y 2028, si bien positivos, están sujetos a la evolución real del contexto corporativo y macroeconómico.
Lectura técnica: El mercado se está reordenando a través de absorción progresiva, no mediante un shock de demanda.
- Evolución histórica de la nueva oferta: el verdadero detonante del ciclo
La nueva oferta ha sido el principal factor estructural del desequilibrio:
- Entre 2016 y 2019 se registraron picos elevados de ingreso de nueva oferta corporativa, generando un crecimiento acelerado del inventario disponible.
- Desde 2020 en adelante se observa una desaceleración clara en la entrega de nuevos proyectos, tendencia que se profundiza hacia 2025 y las proyecciones para 2026–2027, donde se anticipa una entrada muy limitada o nula de producto prime.
Esta contracción de oferta es la principal razón por la cual la vacancia desciende con mayor velocidad en los últimos años.
Lectura técnica: La mejora del mercado responde más a la disciplina en el desarrollo que a un repunte agresivo de la demanda.
- Proyección 2026 (rangos estimados)
Bajo las condiciones actuales y considerando la información proyectada y analizada:
- Vacancia mercado prime: 2% – 5%
- Precio de renta promedio (asking): USD 16.5 – 18.5 / m² / mes
- Absorción: comportamiento estable, alineado al promedio histórico del segmento
Las proyecciones para 2027 y 2028 muestran escenarios más ajustados, con vacancias cercanas al mínimo técnico y precios superiores; sin embargo, estos deben ser considerados como escenarios referenciales y no como certezas.
- Lectura estratégica: lo que el mercado realmente está señalando
El mercado prime de oficinas en Lima atraviesa una fase de recuperación desde el exceso hacia la eficiencia. No se trata de un boom, sino de un proceso de normalización que corrige los desequilibrios acumulados durante la etapa de sobre construcción y la crisis sanitaria.
La baja vacancia proyectada no implica automáticamente incrementos agresivos de renta, sino una ventana para un reordenamiento más profesional del mercado.
Conclusiones finales por actor
✅ LANDLORDS
El escenario actual invita a la prudencia estratégica. Si bien la reducción de vacancia puede resultar atractiva, no justifica una reactivación acelerada del desarrollo sin un análisis riguroso de demanda real, ubicación y timing. La oportunidad está en proyectos diferenciados, escalonados y alineados con una visión de largo plazo.
✅ TENANTS
El mercado aún ofrece una ventana para asegurar oficinas prime en condiciones competitivas, pero esta se está cerrando progresivamente. Las empresas que se anticipen podrán elegir mejores ubicaciones, negociar desde una posición más sólida y asegurar mayor flexibilidad contractual.
Este escenario exige decisiones informadas. Contar con asesoría especializada permitirá estructurar contratos eficientes, optimizar el costo de ocupación y alinear el espacio de trabajo con la estrategia de crecimiento. La diferencia estará en planificar con data y estrategia, no en reaccionar por urgencia.
La recuperación del mercado prime de oficinas en Lima es real, pero su fortaleza y extensión dependerá de la disciplina colectiva del sector. Más que un ciclo de euforia, estamos frente a una etapa de madurez que recompensa la planificación y penaliza la impulsividad.