por Alfonso Chang
En los últimos años, el panorama logístico de Lima ha experimentado una transformación profunda, pasando de ser un mercado de depósitos convencionales a un ecosistema de infraestructura de alta tecnología. Al cierre de 2025, el mercado de almacenes de Clase A se ha consolidado como la columna vertebral de la eficiencia operativa para las grandes empresas en el Perú.
- El estado del mercado: crecimiento y especialización
El año 2025 marcó un hito en la oferta de condominios logísticos en Lima. Según el reporte de RE Propiedades, el inventario alcanzó los 696,931 m² de almacenes tipo A, con ello el mercado mostró un dinamismo sin precedentes. A diferencia de años anteriores, donde la oferta se desarrollaba principalmente bajo contratos de pre-arriendo, la tendencia actual se inclina hacia la construcción de espacios para uso inmediato, permitiendo a las empresas una mayor flexibilidad en sus procesos de expansión.
La distribución geográfica refleja la madurez de los ejes industriales:
- Zona Sur (Villa El Salvador y Lurín): Lidera con el 67% de la participación de mercado.
- Zona Este (Huachipa): Mantiene una participación del 23%.
- Zona Oeste (Callao y Ventanilla): Representa el 10% restante, con un enfoque estratégico en el comercio exterior.
- ¿Qué define a un Almacén Clase A?
La transición hacia la infraestructura «clase A» no es solo estética, sino funcional. Estos espacios se caracterizan por:
- Altura Libre: Mínimo de 12 metros, permitiendo una mayor densidad de almacenamiento vertical.
- Seguridad y Prevención: Sistemas de aspersores ESFR, redes húmedas y vigilancia CCTV de última generación.
- Eficiencia de Maniobras: Patios de maniobra que ocupan el 50% o más del área total, facilitando el flujo constante de vehículos de carga pesada.
- Impacto directo en la rentabilidad de las empresas
El uso de esta infraestructura moderna tiene un impacto directo en los estados financieros de las compañías. Los beneficios clave incluyen:
- Optimización de Costos Operativos: La mayor altura de los almacenes Clase A permite almacenar más mercadería en menos metros cuadrados de suelo. Aunque el precio promedio de renta para Clase A cerró el 2025 en USD 7.37 por m² (frente a los USD 5.71 de la Clase B), fuente RE Propiedades, el costo por posición de pallet suele ser más eficiente en la Clase A debido a su capacidad vertical.
- Reducción de Merma y Errores: La infraestructura moderna facilita la implementación de Sistemas de Gestión de Almacenes (WMS) y automatización. Esto reduce significativamente los errores en el picking y los daños a la mercadería por condiciones inadecuadas o accidentes.
- Seguridad y Continuidad: Al contar con sistemas contra incendios avanzados y estructuras de concreto y acero de menos de 15 años de antigüedad, las empresas no solo protegen su patrimonio, sino que también acceden a mejores condiciones en sus pólizas de seguros.
- Escalabilidad: Los condominios logísticos operados por desarrolladores líderes como BSF (39.2% de participación) o MEGACENTRO permiten a las empresas contratar áreas adicionales según la temporada (como campañas de Navidad), evitando el pago de capacidad ociosa durante el resto del año.
- Perspectivas hacia 2026: E-commerce y Chancay
La evolución no se detiene. Para el año 2026, según RE Propiedades, se estima el ingreso de más de 120,000 m² adicionales de almacenes Clase A, impulsados principalmente por proyectos de ampliación en las zonas Sur y Oeste.
El crecimiento sostenido del e-commerce (con una penetración que ya supera el 34%) y la expectativa generada por el Megapuerto de Chancay están obligando a las empresas a buscar almacenes que funcionen como centros de cumplimiento (fulfillment centers) altamente ágiles. Aquellas organizaciones que migren a infraestructuras Clase A estarán mejor posicionadas para manejar volúmenes altos de última milla con márgenes de rentabilidad superiores, gracias a la eficiencia operativa y la reducción de costos logísticos totales.
En conclusión, la inversión en almacenes de alta gama en Lima ha dejado de ser un lujo para convertirse en una necesidad competitiva. La capacidad de operar en espacios seguros, altos y tecnológicamente aptos es hoy el diferenciador que permite a las empresas peruanas maximizar su rentabilidad en un mercado cada vez más exigente.